各站（所）、社区、物业公司：

现将《新民街道住宅小区推行规范化物业管理工作实施方案》印发给你们，请结合实际，认真抓好落实。

吴忠市红寺堡区新民街道办事处

      2020年9月18日

  （此件公开发布）

新民街道住宅小区推行规范化物业管理

工作实施方案

为全面提升新民街道小区物业服务水平，规范物业管理，按照以体制机制创新为核心，行业管理与属地管理相结合、物业管理与社区管理相结合、业主自主管理与社区自治相结合的原则，强化属地管理职能，理顺物业管理体制，扩大物业管理覆盖面，建立健全规范、稳定、有效、和谐的物业管理长效机制，持续巩固文明城市创建成果，根据新民街道实际，制定如下方案：

一、规范物业管理的目的意义

随着我国市场经济的发展和人们生活水平的提高，各类型物业项目越来越多，并成为居民生活中必不可少的一部分。居民对物业本身质量要求越来越高，同时对物业管理的服务和管理水平也提出更高要求。目前新民街道各小区内均有居民对物业投诉现象，亟需用统一标准及相关法规来规范物业的管理，红寺堡区物业管理还属于起步阶段，最显著的缺点就是管理标准化程度不够，给管理者本身带来管理难度。而物业管理标准化建设的目的，就是为了对现阶段物业管理的现状作统一梳理，制定统一标准，树立良好的行业规范，促进行业持续健康的发展。

二、规范物业管理的法规和政策依据

根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《宁夏回族自治区物业管理条例》、《宁夏回族自治区人民政府关于进一步规范物业服务管理促进物业行业健康发展的意见》（宁政发〔2014〕58号）等文件指示要求制定本方案。

三、规范的范围

1.老旧小区物业、新建小区的开发商前期物业、业主委员会代管物业、居民自行委托的第三方物业等。

2.超过移交期限但未移交的业主委员会和开发商前期物业。

3.在职在岗但服务能力不足、服务意识不强的物业。

四、规范的内容

（一）规范业主委员会

业主委员会的成立与运行要在新民街道和所属社区的监督下统一组织，有序开展。各社区全面负责辖区内物业管理小区业主委员会的成立和监管工作。  

一是未成立业主委员会的小区，社区要制定有序成立业主委员会的工作方案，切实发挥组织、指导作用。要由符合条件的社区居委会成员通过法定程序兼任业主委员会成员。应明确业主委员会是加强小区管理、维护业主权利的无偿志愿服务，业主委员成员可作为兼职，但要切实履行相关职责，对不能履职的业主委员会成员由社区组织进行改选。

二是已成立业主委员会的小区，要增选符合条件的社区居委会成员通过法定程序兼任业主委员会成员。同时对已入选业主委员会委员、候补委员的业主，在选择业主委员会成员时要严格按照《业主大会和业主委员会指导规则》要求，复核其资格，如不符合，应及时取消其资格，并重新补选或改选。  

三是不具备成立业主委员会或业主委员会已任期届满的住宅小区或老旧小区，业主委员会所有职责义务终止，由社区居委会代为行使业主委员会职责，社区党支部要牵头建立由社区居委会、业主代表、社区民警、物业公司及其他相关职能部门共同参与小区事务管理的工作机制。  

四是规范业主委员会的运行。业主委员会要依据《宁夏回族自治区物业管理条例》，定期召开业主大会、重要事项及时召开临时会议；业主委员会成员要加强与小区内居民的联系，建立业主投诉受理反馈机制，在业主委员会解释范围内的诉求由业主委员会进行回复；由社区党支部牵头，建立社区党支部、社区居委会、业主委员会、物业公司和居民代表共同商讨社区重大事务商讨机制，凡涉及社区的重大事项，要及时进行民主讨论；由业主委员会或业主大会形成的决定必须经社区居委会研究同意后，方可公布实施。  

（二）规范物业管理

一是对于没有正规物业的小区，由社区和业主委员会共同进行选聘正规物业；社区联合业主委员会对物业服务人员管理、公示内容、住户服务、房屋共用部位管理、共用设施设备管理、公共秩序管理、卫生环境管理、绿化等定期或不定期进行监督检查，对服务能力不强、服务态度不好的，由社区和业主委员会共同发布整改通知单，要求有关物业限期整改，对整改后居民满意度仍然不高的，居民反映意见大的物业进行更换。

二是物业公司在入驻小区服务前，必须和业主委员会签订劳务合同并在新民街道和住建局进行备案；对于没有业主委员会的小区，应由社区组织选出业主委会后再招聘物业公司和签订合同。

三是更换服务标准不高、服务能力不强的开发商自行管理的物业，由社区牵头成立业主委员会后公开选聘物业公司。

（三）规范物业服务标准

针对新民街道物业管理工作实际，编制《新民街道关于加强物业管理工作的实施意见》（详见附件1）、《关于推行物业管理服务承包责任制办法的通知》（详见附件2），细化了街道办事处、社区居委会、物业公司、业主委员会的职责、权利和义务，并对物业服务人员、公示内容、住户服务、房屋共用部位管理、共用设施设备管理、公共秩序管理、卫生环境管理、绿化等方面提出具体要求，细化了考核标准。各社区和物业公司应严格按照相关文件执行。  

（四）规范小区停车秩序

一是规范停车秩序。物业公司工作人员应指导小区内车辆规范停放，在小区内合理规划临时停车划线，具备地下停车场的小区，应优先向业主出租或出售，提倡地上停车位费用高于地下停车位。对小区内发生的车辆堵占消防通道、车库门、绿化带等公共区域的违法违规行为，经物业服务企业劝阻、社区居委会协调、社区民警劝导无效后，由新民街道综合执法队进行处罚。

二是规范外来车辆标准。各物业公司要严格按照《关于规范新民街道各小区外来车辆收费标准的实施方案》文件执行，坚决杜绝自行提高或降低标准，如各小区物业仍不建立健全停车收费制度，放松对门卫的管理，不按照文件精神执行，由社区协调业主委员会对有关物业解聘，并终身禁止在红寺堡区从事物业管理服务。  

三是规范小区内停车收费。如小区内停车位是开发商规划设计中明确的专用车位，包括地上专有车位、地下车库等。此类停车位属产权方的专有部分，产权人可按法律规定随意处置，产权人是开发商，按物价局规定收费；如小区停车位属公共区域的临时占道停车位，此公共用地属全体业主共同所有，根据《中华人民共和国物权法》第73条的规定，小区内的道路、绿地、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第74条规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《物业管理条例》第54条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续后进行收费。在小区公共区域收取的停车管理费属全体业主所有，应用来维修养护小区设施，此停车费的使用应全程对社区、业主委员会公开公示，严禁物业公司与业主委员会私自侵占停车管理费。

（五）规范社区和物业服务用房移交、使用

一是已交付使用的小区。对社区和物业用房的移交和使用情况，由各社区开展全面摸排，发现违规占用或使用社区和物业服务用房的要恢复其功能。  

二是未交付的小区。社区用房由房地产开发企业向街道（社区）移交，物业用房由房地产开发企业向物业服务企业移交，完善手续后，在规划部门验收后，由街道（社区）接收监管。如新建小区未交付社区和物业服务用房，即使规划部门验收，新民街道（社区）也拒绝接收监管该小区。

三是物业服务用房所有权属于全体业主，未经业主大会同意，业主委员会和物业服务企业不得改变物业服务用房的用途。

（六）规范物业监管

建立由社区居委对物业服务和业主委员会工作全方位指导监督、业主委员会对物业服务全面监督的双重监督机制，对物业的收支情况定期进行通报，对存在异议的账目应及时进行审计核实。

五、工作要求

（一）建立机构，加强领导

成立由街道办事处主任任组长的新民街道规范物业管理领导小组，领导小组办公室下设在党政办，办事处副主任、武装部长任领导小组办公室主任，综治办、纪检办、民生服务中心负责协调配合，协同推进各项工作。所有相关工作人员要从建设新型现代社区、提升城市管理水平，促动和谐社会建设、推动文明城市创建的角度出发。认真领会物业管理体制创新的重要意义，强化责任意识，精心组织，周密部署，明确措施，建立问责体系，确保体制创新各项工作落到实处。  

（二）强化宣传，营造氛围

要做好舆论正面引导，大力宣传实行规范化物业管理的意义、作用及物业管理的相关政策法规。积极引导业主清晰认识业主与业主委员会、物业公司之间的关系，自觉遵守物业管理的相关规定，营造全社会共同关心、支持、参与小区实行规范化物业管理工作的良好氛围。  

（三）明确职责，落实要求

各站所、社区、物业公司要齐抓共管，相互配合，落实支持物业工作的各项政策。各社区要建立物业管理工作领导机构，建立“一把手”负总责的责任体系，抽出精干力量落实社区责任及考核标准。街道物业管理办公室和纪检办要认真组织检查考核工作，严格督办并通报检查结果，确保顺利实行。

附件：1.新民街道关于加强物业管理工作的实施意见

      2.新民街道关于推行物业管理服务承包责任制办法的通知