吴忠市红寺堡区城市危旧房更新改造安置

实施方案

（征求意见稿）

为深入贯彻人民至上、生命至上理念，进一步落实自治区党委、政府关于统筹发展和安全部署要求，切实消除住房安全隐患，改善人居环境，提升城市品质，根据《自治区党委办公厅 人民政府办公厅印发<关于城乡危旧房排查整治的方案>等安全生产专项文件的通知》（宁党办发〔2023〕46号）规定，结合我区实际，制定本实施方案。

一、总体要求

坚持以人民为中心的发展思想，坚持系统思维、法治思维、底线思维，着眼于提升城市居民住房质量安全水平，坚持政府引导、因地制宜、分类实施、分批推进，落实房屋所有人（使用人）第一责任人责任、属地主责管理责任、行业部门监管责任，争取到2027年动态完成C、D级危房和其他老旧危房的更新改造和安置工作，切实消除房屋安全隐患。

二、改造原则

（一）坚持安全至上。践行“两个至上”理念，把保障人民群众生命财产安全放在首位，对安全隐患突出、群众改造意愿强烈的，采取有效措施优先改造，及时消除安全隐患。

（二）坚持群众主体。尊重群众意愿，保障群众知情权、参

与权和监督权，引导房屋所有人（使用人）履行房屋安全主体责任，主动参与房屋解危改造工作。

（三）坚持分类改造。深入调研摸排群众需求和房屋实际状况，根据房屋破损程度、建筑结构、区位条件、周边环境等因素，精准编制改造方案，因地制宜采取原址新建、异地置换、自主更新、联合共建、货币补偿等方式进行改造安置，解决危房存在的突出问题。

三、改造范围

红寺堡城市建成区范围内C、D级危房和部分不适应当前城市发展规划、无法通过简单维修改造满足居住或使用需求的老旧房屋。

四、更新改造方式

（一）优先推进异地安置。对于因城市规划、土地利用等原因无法在原址改造，或居民自愿选择异地安置的，通过异地新建或现房产权调换的方式解决住房问题。由区政府引导，红寺堡区住房和城乡建设局实施新建解危安置房项目，确保安置工作公平、公正、公开。

（二）适度提供货币补偿。对符合住房解危安置条件，在城区内有其他安全住房，本人没有换购需求的危旧房产权人，可适度提供货币补偿。补偿标准以具备资质的第三方机构出具的房屋价值评估报告为依据，结合房屋重置成本、区域经济水平及产权人实际需求，兼顾财政承载能力。通过“评估定标、适度补偿”的方式，为群众提供灵活且规范的住房解危选择。

（三）积极鼓励联合共建。对相对集中且具备翻建条件的商住危房，在符合国土空间规划的前提下，允许危房产权所有人与社会资本共商共建，在依法完善用地出让手续，按程序报批后拆除重建。联合共建费用由危房产权所有人与社会资本共同承担。

（四）试点开展自拆自建。对集中连片和不具备征迁安置条件，不影响城市整体规划，不影响城市长远发展的商住房和老旧住宅区，群众自愿自主更新的，由住建部门和街道办引导协助成立业主自主更新委员会，因地制宜制定更新改造方案，通过优化布局设计、调整容积率等措施，完成危旧房更新改造。自拆自建必须在具备翻建条件、符合国土空间规划、按程序完成各项审批的前提下试点推行，费用由产权所有人承担。

对采取联合共建和自拆自建更新改造的，由区人民政府统筹配套改造区域及周边的市政道路、给排水暖气管网、绿化亮化、公共停车场等基础设施，降低产权人改造成本，激发自主改造积极性，实现区域品质与环境质量同步提升。

五、改造程序

(一)精心编制改造计划。街道办、住建局围绕群众改造意愿，在前期调查摸底的基础上，进一步核实危旧房分布、土地及房屋性质、人口结构、产业布局、文化遗迹、公共服务配套等情况，针对不同片区逐一明确改造目标、资金筹措、组织实施等内容，制定2025-2027年危旧房改造计划及年度实施方案。改造计划可根据城市发展实际予以调整，属重大调整的报区政府研究同意后实施。

(二)合理确定改造模式和实施主体。根据摸底调查，结合不同片区实际情况，考虑基础设施提升、人居环境改善、“15分钟生活圈”构建、产业发展等因素，坚持政府引导与市场运作相结合的方式，合理确定拆除新建、联合共建、自拆自建的改造模式，并按照国家和区市有关规定确定具体项目实施主体。

(三)科学编制可行性分析报告。对拟实施的危旧房改造项目，精准开展改造成本测算、项目盈亏平衡分析。编制过程中要充分听取和尊重群众意愿，开展社会稳定风险评估并进行专家论证，在此基础上实施危旧房改造项目。

(四)系统制定项目实施方案。在摸底调查和盈亏分析的基础上，结合城市体检反馈问题和城市更新片区需求，为每个项目制定实施方案和征收补偿方案、资金平衡方案等，项目实施方案编制完成后，按程序报批后实施。

(五)妥善做好征收安置。按照有关规定，辖区人民政府在充分尊重群众意愿的基础上，制定征收补偿和安置方案，采取实物安置、货币补偿的方式，妥善做好人员安置。确定实物安置的，采取原址新建或异地新建安置，也可灵活调配存量房安置。

(六)扎实推进项目建设。在妥善做好人员安置、产业转移等工作的前提下，按照项目建设基本程序，依法办理用地、规划、施工许可等手续，依法依规推进项目建设。项目建设过程中，实行全过程咨询管理，切实加强建设调度和质量管控，带头建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子，确保高质量按时完成。

六、保障措施

（一）科学优化规划设计条件。城市危旧房更新改造项目的规划设计条件，要与国土空间详细规划相协调，涉及的退距、建筑密度、绿地、停车位等规划设计条件，由区自然资源部门核实予以优化，在符合控制性详细规划的前提下根据项目实施情况研究予以适当放宽。

（二）强化项目用地保障。允许通过土地整合的方式，对无法实现盈亏平衡的项目，可通过异地供地或异地安置等方式实现盈亏平衡。对已纳入改造范围的夹心地、三角地、边角地等零星土地，可与改造收储后的土地一并供应。用于区域平衡和一并供应的土地，出让收益可扣除计提后反哺辖区用于弥补项目缺口。城市危旧房更新改造项目内土地按规定办理划拨或出让手续、涉及缴纳土地出让金的可分期缴纳。

（三）多措并举筹措资金。加大中央、自治区保障性安居工程补助资金等资金争取力度，积极申请地方政府政府专项债券、政策性银行专项借款和各种商业银行商业贷款。支持因地制宜探索“城市危旧房更新改造+”实施模式，鼓励和支持民间资本投资、参与，协同解决资金缺口。改造涉及的城市危旧房周边道路和配套教育、医疗等公共服务设施不摊入改造成本。

（四）落实税费优惠政策。列入计划的城市危旧房更新改造项目，适用现行的棚户区改造相关优惠政策。根据《财政部国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税〔2013〕101号）和《宁夏回族自治区防空地下室易地建设收费规定实施办法》(宁价费发〔2001〕65号)规定，免征或按比例免征城镇土地使用税、印花税等，减免或免收防空地下室易地建设费、城市基础设施配套费、教育费附加、地方教育费附加等行政事业性收费和政府性基金。对按规定采取划拨方式供地的，除依法支付土地补偿费、拆迁补偿费外，免收土地出让收入。

（五）开辟审批绿色通道。针对土地供应和规划审批等手续办理事宜，区发改、自然资源、审批、住建、人防、园林、城管等部门要建立绿色通道，优化审批流程，即报即办。异地新建的，由辖区确定选址后，优先予以保障。供电、供水、供气、供暖、通信等单位应提前介入、前置保障、全程服务，确保项目有序建设。

（六）同步配建基础设施。城市危旧房更新改造采取拆除新建的，涉及城市道路等配套基础设施应提早谋划储备项目，积极申报争取中央预算内投资和超长期特别国债资金，同步规划、同步报批、同步推进实施。

七、工作要求

（一）强化组织保障。成立由区政府分管领导任组长，区住房和城乡建设局、自然资源局、财政局及各相关乡镇（街道）为成员单位的项目建设领导小组。领导小组统筹负责项目推进中的统筹协调、决策部署与问题解决，确保各部门权责清晰、协同联动，保障项目按计划有序推进。

（二）优化政策保障。严格落实国家及自治区针对保障性住房建设的税费减免、补贴扶持等专项政策，进一步简化项目审批流程，压缩审批时限，明确各环节办理标准与责任主体，切实提升项目审批效率，为项目建设提供政策支撑。
（三）严格监督管理。构建“全程覆盖、多部门协同”的项目监督机制，由纪检监察、审计等部门全程介入，对项目资金使用合规性、工程建设质量与进度、房源分配公平性等关键环节开展监督检查，确保项目建设、资金管理、分配使用全流程公开透明、阳光操作，杜绝违规行为。
（四）规范后续管理。建立标准化保障性住房物业管理体系，通过公开选聘或委托专业物业公司，负责小区日常保洁、设施维护、秩序管理等工作，保障小区环境整洁、公共设施完好。同时，畅通线上线下居民反馈渠道，及时响应并解决住户居住诉求，提升居住满意度。
本方案自发布之日起实施，有效期至2027年12月31日，由红寺堡区住房和城乡建设局负责解释。方案未尽事宜，按照国家及自治区关于保障性住房建设的相关政策规定执行。

附件：红寺堡区2025年城市危旧房改造项目一期工程实施方案

附件

红寺堡区2025年城市危旧房改造安置项目 一期工程实施方案

（征求意见稿）

为切实解决红寺堡区危旧房群众住房困难问题，丰富房屋供给方式，优化住房保障体系，根据国家及自治区关于保障性、安置性住房建设的相关政策、专项债使用规定等，结合我区实际，制定本方案。

一、总体目标

以保障民生、改善居住条件为核心，通过建设高品质解危安置房，妥善安置大墩坑片区危旧房群众，实现“住有所居、住有宜居”目标，同时兼顾城市规划合理性与土地资源高效利用，推动区域住房保障工作可持续发展。
二、项目基本概况
（一）建设主体。项目建设由红寺堡住房和城乡建设局具体实施。

（二）建设地点。项目选址位于城市规划区内空地，地处文化街以南、经一路以西、小康街以北、金水家园以东，交通便利、公共服务配套相对完善，可保障居民出行便捷、生活便利。
（三）用地规模与性质
1. 用地面积：地块总面积61.85亩（折合41231平方米），根据土地使用现状和规划条件，其中50.85亩用于建设解危安置房，11亩用于商业开发，具体以用地红线为准。
2. 土地性质：土地现状为建设用地，由自然资源局按挂拍程序和要求出让使用。
（四）规划设计指标
1. 容积率。整体容积率控制在1.75以内，确保居住舒适度，避免高密度建设带来的环境压力。
2. 建筑层高。原则上建筑层高不低于3米，楼层根据实际设定为9层、10层和15层小高层，兼顾建设成本与居住便利性，同步配套建设电梯等无障碍设施，满足老年人、残疾人等群体需求。
3. 建设规模。总建筑面积约73645平方米，其中住宅61652平方米、配套商业8527平方米、公共服务用房等其他建筑3466平方米（具体面积以规划审批为准）。

4.面积及户数。原则上单套面积为100至140平米，设计三至四种户型共住户选择，具体面积和套数以实测数据为准。

（五）安置对象及房价确定

1.建成区内C、D级危房和部分不适应规划调整需要的老旧房屋的产权人均可选择本项目在建的安置房源。

2.选择本项目房源的安置对象（产权人）安置协议签订的次序选房，按照安置协议约定的安置置换面积核算选房面积，不超过核算面积的安置协议定价结算，超过核算面积的按照市场价补差。

3.本项目安置房源均价暂定3500元/平米，后期可根据市场行情和成本变化适度调整，基准楼层为第3层，其他楼层价格按照楼层系数核算（详见附件）。
三、资金保障与建设模式
（一）资金来源
1. 土地出让金及相关税费筹措。本次危旧房更新项目涉及的土地出让金及其他法定税费，由红寺堡区财政统筹安排资金予以保障，确保土地出让程序及税费缴纳合规及时，不影响项目整体推进。

2. 解危安置房建设资金筹措。解危安置房建设所需资金中不能使用专项债的，由红寺堡区财政部门统筹解决，涉及使用专项债的，严格按照债券发行约定及资金管理办法专款专用，确保资金使用规范高效。

3. 商业用房建设资金及税费筹措。商业用房建设所需的全部资金及建设过程中产生的相关税费，由取得商业用地使用权的开发企业通过自有资金、市场化融资等社会资金渠道自行筹措解决，开发企业需确保资金足额到位，保障商业用房建设按计划推进。

（二）建设模式
1.采用“政府引导、社会参与、市场化运作”模式，由住建局作为项目主体，通过公开招标选择具备资质的施工单位、监理单位实施项目建设，严格执行工程招投标、监理、验收等制度，推行全过程咨询管理，确保工程质量、安全与进度。

2.该宗土地为统一规划统一出让，解危安置房用地与商业建设用地纳入同一批次土地出让计划，采用“整体挂拍、分宗使用”的方式进行住宅和商业建设。

3.鉴于解危安置房地块与金水家园小区实行统一规划布局，为保障物业服务的连续性与管理效率，在解危安置房前期物业服务合同到期后，该区域物业将统一纳入金水家园小区物业服务体系，由金水家园小区现有物业服务主体提供标准化、一体化管理与服务。解危安置住户需严格依照《物业管理条例》及物业服务合同约定，依法依规缴纳物业费、公摊水电费等相关费用，共同维护小区公共秩序与环境品质。

五、实施步骤
（一） 前期手续阶段（2025年8月11日—11月1日）。完成项目选址与用地预审、初步设计批复、设计招标、图纸设计与审查、土地报批与挂拍、控制价编制与审核、施工与监理招标、地规工规与施工许可证办理等前期手续（详见前期手续办理进度计划）。
（二）建设实施阶段（2025年11月1日—2026年12月31日）。组织施工单位进场施工，严格按照规划设计及施工标准建设，同步推进配套设施建设，加强工程质量与安全管理。
（三）安置选房阶段（2025年9月1日—2026年12月31日）。完成规划设计后，即可组织解危对象按照“先拆先选”的原则进行选房，房屋面积最终以实测为准。

（四）验收入住阶段（2027年1月1日—3月30日）。完成项目消防验收及竣工验收等，组织解危对象办理不动产权证书及入住手续。
六、保障措施
（一）统筹推动

各部门（单位）要各司其职、密切协作，整合各方资源，配好配齐工作专班，建立问题协调解决机制，加强日常调度、协调。要科学有序、系统谋划衔接征迁、建设和安置工作，做好项目土地、规划、施工等手续办理，按照区委、区政府工作安排部署，倒排工期，保质保量完成项目征收安置工作。

资金保障

各有关单位要积极争取政府专项资金，鼓励和支持民间资本参与，统筹改造资金筹集和安排，做到改造资金综合平衡、动态平衡，坚决避免新增地方政府隐性债务。提高资金管理能力、监督水平，有效有力监督监控各项支出，专款专用，形成资金闭环管理，防止项目征收期过长推高项目成本，强化项目资金保障，确保项目资金高效、安全使用，最大程度发挥资金效益。

安全管理

住建局要落实安全生产主体责任，加大安全生产管理，落实“智慧工地”系统，加强高空坠落、机械操作等风险管控，确保项目建设全过程零事故。
本方案自发布之日起实施，由红寺堡区住房和城乡建设局负责解释。未尽事宜，按照国家及自治区相关政策执行。