各乡镇（街道）党（工）委、人民政府（办事处），区委各部委，区直各部门，各分局，各人民团体、直属事业单位，区属驻红各单位：

现将《红寺堡区棚户区改造建设项目房屋征收补偿安置方案》和《红寺堡区棚户区改造货币安置工作实施方案》印发给你们，请按照要求，认真抓好落实。

 

中共吴忠市红寺堡区委办公室

吴忠市红寺堡区人民政府办公室

2015年10月22日

红寺堡区城市棚户区改造项目房屋征收补偿安置方案

 

为了认真贯彻落实国务院《关于加快棚户区改造工作的意见》(国发〔2013〕25号)精神，有效改善困难群众住房条件，整合城市建设用地资源，提升城市综合承载能力，促进经济增长与社会和谐，红寺堡区人民政府决定对城市控制区范围内个人平房住宅集中、基础设施落后地段实施城市棚户区改造。依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《宁夏回族自治区实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>办法》(宁夏回族自治区人民政府令第62号)及《吴忠市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》(吴政发〔2012〕78号)等法律法规和规范性文件，结合实际，制定本方案。

一、房屋征收部门和被征收人

红寺堡区人民政府为城市棚户区改造项目的房屋征收补偿安置主体，负责本辖区棚户区改造项目的房屋征收与补偿安置工作。

红寺堡区建设和环境保护局为城市棚户区改造项目的房屋征收部门，具体组织实施城市棚户区改造项目的房屋征收与补偿安置工作。

红寺堡区发改局、财政局、规划局、国土资源局、监察局、审计局、市场监督管理分局、民政局、公安分局等部门和红寺堡镇人民政府（新民街道办事处）按照各自职责互相配合，确保城市棚户区改造项目房屋征收与补偿安置工作顺利进行。

城市棚户区改造项目被征收房屋所有权人为被征收人。

二、征收范围和征收期限

征收范围：红寺堡区城市控制区范围内的14个平房小区（朝阳小区、惠民小区、法院北区、养殖小区、人民医院南区、光明小区、白墩小区、恒馨苑南区、环卫小区、小康北区、林苑小区、利民小区、兴安小区、和平小区）。

计划2015年至2017年完成14个平房小区的改造。

2015年试点改造惠民小区、利民小区等平房小区。

三、被征收房屋类型和面积的认定办法

被征收房屋类型主要是住宅用房。被征收房屋占地面积以土地使用证为准；没有土地证的，以土地出让金、新增建设用地有偿使用费票据和合同记载的面积为准；没有任何手续的和土地手续与实际占有面积不符的，以国土局、规划局、建设和环境保护局等部门认定的结果为准。被征收房屋建筑面积以房产证记载面积为准；没有房产证的，房屋征收部门委托的测量机构实地测量的数据为依据，以国土局、规划分局、建设和环境保护局等部门认定的结果为准。

四、房屋征收补偿方式、内容、标准和计算方法

（一）征收补偿方式

被征收房屋实行货币补偿或产权调换两种方式。采用货币补偿方式的，执行《红寺堡区棚户区改造货币安置工作实施方案》；采用产权调换方式的，执行本方案。

（二）征收补偿的内容、标准和支付期限、方式

被征收人按其意愿，在两种房屋征收补偿方式中，只能选择一种补偿安置方式。

1.货币补偿。选择货币补偿安置方式的，按照房屋征收评估价补偿，容积率超出0.8的部分不予补偿。选择货币补偿自购商品住房的，执行《红寺堡区棚户区改造货币安置工作实施方案》。

货币补偿费在房屋征收补偿安置协议签订后30日内以“一卡通”形式一次性支付。

2.产权调换。选择产权调换安置方式的，不再进行房屋价值评估。被征收房屋除主房、附房、杂房外，其他地上附着物一律不予补偿。

房屋征收部门提供安置房源（政府新建安置小区和城区普通商品住房小区），供被征收人选择，以相应的调换系数进行调换。产权调换政府新建安置小区的选房顺序按照被征收人签订《房屋拆除移交协议》的先后顺序确定，同日签订协议的，按抽签顺序确定。

征收持有土地使用权证或缴纳土地出让金、新增建设用地有偿使用费的住宅用地，每1分地调换安置住宅楼第一层42㎡；征收只缴纳土地出让金或新增建设用地有偿使用费一项费用的住宅用地，每1分地调换安置住宅楼第一层39㎡；征收政府统一规划、未办理土地使用手续的住宅用地，每1分地调换安置住宅楼第一层36㎡。

选择其他楼层的调换面积按照相应楼层系数调换（具体调换系数见《红寺堡区2015年度棚户区改造安置住房楼层置换系数表》）。

地上建筑物补偿标准：主房补偿400元/㎡、附房补偿300元/㎡、杂房补偿200元/㎡。容积率超出0.8的部分不予补偿。

主房、附房及杂房的界定标准：房屋前墙高度不低于2.8m（含2.8m）的为主房;房屋前墙高度在2.2m（含2.2m）-2.8m的为附房；圈棚、板房及前墙高度低于2.2m的库房、车棚等均为杂房。

被征收人选择自购城区普通商品房的，依据购房协议书，按协议价与开发商结算；房屋征收部门与被征收人之间的结算价格按照当年政府新建安置住房第一层的市场价（2015年为2535元/㎡）执行。

不需要调换的部分，房屋面积差在50㎡以内的，按照当年政府新建安置住房第一层的市场价（2015年为2535元/㎡）由房屋征收部门退还被征收人；房屋面积差超出50㎡的，按当年政府新建安置住房主体的中标价（2015年为1500元/㎡）退还被征收人。

五、过渡方式、期限和补助办法、标准

选择货币补偿的被征收人，除享受搬迁费和奖励政策外，不再享受临时安置费。

选择产权调换或政府新建安置小区的和自主购房的被征收人，除享受搬迁费和奖励政策外，给予三个月（装修期）的临时安置费。

1.搬迁费标准：按被征收房屋面积计算（容积率超出0.8

的部分不予补助），主房每平方米补助12元，附房每平方米补助8元，杂房每平方米补助5元。

搬迁费在被征收房屋搬迁拆除后的20日内以“一卡通”形式一次性支付。

2.临时安置费标准：按被征收土地实际房屋调换的面积计算，每月每平方米补助6元。

临时安置费按月以“一卡通”形式支付。

六、奖励与优惠政策

（一）奖励政策

选择货币补偿费方式的，在签约期限内签订协议并实施搬迁的，按征收房屋评估价格的10%给予奖励；超过签约期限签约搬迁的，不再享受奖励。

选择产权调换方式的，自房屋征收决定发布之日起，前20日内签订征收补偿协议并按照约定实施搬迁的，按被征收房屋土地认定面积每分地奖励4000元；在第21日至30日内签订协议并按照约定实施搬迁的，按被征收房屋土地认定面积每分地奖励2000元；超过签约期限签约搬迁的，不再享受奖励。

奖励资金在签订协议并实施搬迁拆除后30日内一次性付清。

（二）优惠政策

选择货币补偿的被征收人，不再缴纳个人所得税。

选择房屋调换的被征收人，除缴纳专项维修基金外，调换产权面积不再缴纳契税，超出部分按有关规定由被征收人缴纳。安置住房的土地出让金、增容费和管道建设费等基础设施建设费用由政府承担。

七、其他事项

（一）房屋产权的认证

1.对取得国有土地使用权证、房屋权属证书或相关凭证的，被征收房屋的用途、性质、建筑面积、产权人（单位）等，以取得房屋权属证书、国有土地使用权证或相关凭证记载的内容为依据。对未取得国有土地使用权证、房屋权属证书或相关凭证的，被征收房屋的用途、性质、建筑面积、产权人（单位）等，以国土局、建设和环境保护局、规划分局等部门认定的结果为依据。

2.被征收房屋或者土地改变用途的，以政府及其国土局、建设和环境保护局、规划分局等部门的批准文件或认定结果为依据。

3.设有抵押权的房屋被征收的，被征收人（抵押人）应当与抵押权人就抵押权及其所担保债权进行协商。

被征收人（抵押人）与抵押权人就解除房屋抵押权达成协议、并且已到抵押物登记部门办理了解除抵押物登记手续的，房屋征收部门对被征收人给予补偿。未办理抵押物登记手续的，补偿费给予被征收人。

未协商或者协商后未就解除房屋抵押权达成一致意见，房屋征收部门对被征收人实行货币补偿的，将补偿款向公证机构依法办理提存手续；对被征收人实行房屋产权调换的，抵押权人可以就产权调换房屋到抵押物登记部门办理变更抵押物登记手续。

4.房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。房屋征收补偿协议签订后，被征收人应当将被征收房屋的土地使用权证、房产证等权属证明或相关凭证一并交房屋征收部门，由房屋征收部门及时送有关部门办理注销登记手续。

（二）残值归属

在签订房屋补偿安置协议所限定的时间内，被征收人自行拆除的，残值归被征收人所有；被征收人未按房屋补偿安置协议所限定的时间拆除的，房屋征收部门将组织具有相应资质等级的建筑施工单位实施拆除，残值归房屋征收部门所有。

（三）自房屋征收决定发布之日起，任何单位和个人不得在房屋征收范围内实施下列行为

1.新建、扩建、改建房屋；

2.改变房屋用途；

3.转让、租赁和抵押房屋；

4.以被征收房屋为注册地址办理市场主体设立登记、住所（经营场所）变更登记；

5.其他不当增加补偿费用的行为。

房屋征收部门应当将被征收人实施的行为书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

（四）有下列情形的不予补偿

1.对违法建筑和超过批准期限的临时建筑物、构筑物，不予补偿。

2.自公告发布之日起，没有规划、建设许可手续建设的建筑物、构筑物，不予补偿（以航拍图片为依据）。

八、征收实施时间及补偿决定

房屋征收实施时间为房屋征收决定确定的时间。

房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内未达成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请区人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼”。

九、本方案仅适用于红寺堡区城市14个平房小区的棚户区改造项目。

十、本方案由红寺堡区建设和环境保护局负责解释。

十一、本方案自发布之日起执行。

 

 

 

红寺堡区棚户区改造货币安置

工作实施方案

 

为稳步推进货币安置工作，加快红寺堡区棚户区改造进程，根据《关于做好棚户区改造货币安置工作的指导意见》〔宁建发（2015）32号〕文件精神，结合我区实际，制定本实施方案。

一、货币安置工作的重要意义

货币安置是在棚户区改造过程中，以政府组织棚户区居民自主购买、政府购买存量房源、货币补偿等实施的安置方式。实行货币安置，可有效缩短安置周期，满足棚户区居民多样化安置需求，既有利于减少过渡安置费用，降低棚户区改造成本，缓解政府直接投资建房安置带来的资金压力大、居民选择空间小等问题，又有利于消化商品住房存量，促进棚户区改造与房地产市场有效衔接、融合互动。各相关部门要充分认识推行棚户区改造货币安置的重要意义，统一思想，精心组织，积极稳妥推进货币安置，加快红寺堡区棚户区改造工作进程，确保让更多群众受益。

二、推进货币安置的基本原则

（一）政府主导。红寺堡区人民政府是推动红寺堡区棚户区改造货币安置工作的主体，坚持以政府组织房源，居民自主选择购买为主，货币直接补偿为辅的原则，棚户区改造建设指挥部科学谋划，统筹安排，积极做好前期论证、调查摸底、房源组织、协议签订等基础性工作，确保棚户区货币安置有序推进。

（二）群众自愿。采取货币安置必须要充分尊重棚户区居民的自主购房的意愿，通过政策引导，鼓励棚户区居民自主选房的安置方式。

（三）让利于民。通过市场组织房源进行安置，要在保证房地产开发企业合理利润的基础上，最大限度让利于民，让更多群众受益，协调各方利益的平衡。

（四）因地制宜。根据红寺堡区普通商品住房存量较大的实际情况，将存量普通商品住房转化为安置房源，除实际开工建设的安置房以外，原则上不再新建安置房。

三、采用货币安置的方式及措施

（一）居民自主购买

棚户区改造建设指挥部负责从红寺堡城区商品房市场中组织房源，聘请有资质的评估机构，对组织的房源进行评估，确定评估价格；在保证房地产开发企业合理利润的基础上，最大限度让利于民，结合评估价格，与房地产开发企业开展竞争性谈判，议定商品房价格；由棚户区居民自主选择，与房地产开发企业商定价格，签订购房协议书。根据居民与房地产开发企业签订的购房协议书确定的价格，由棚户区改造建设指挥部进行结算。

（二）货币直接补偿

对在红寺堡城区内已有商品住房且能满足居住条件的棚户区居民，经核实后，可以直接给予货币补偿。

四、推行货币安置的激励政策

（一）鼓励棚户区居民选择货币安置。棚户区居民选择自主购买政府组织房源的，可优先办理产权登记手续，免收产权登记费。棚户区居民选择货币补偿用以重新购买红寺堡城区普通商品住房，并且购房成交价格不超过货币补偿款的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿款的，对差价部分按规定征收契税。棚户区居民选择房屋产权调换且不需补缴房屋产权差价的，对新换房屋免征契税；补缴房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。棚户区居民取得的货币安置补偿款按规定免征个人所得税。

（二）加大资金支持力度。红寺堡区财政要加大对棚户区改造的支持力度。财政每年预算300万元用作棚户区改造工作经费；棚户区改造范围内的土地出让金原则上要用于棚户区改造，不得挪作他用。

（三）落实土地供应政策。国土部门要对涉及棚户区改造的新增建设用地，要在年度土地利用计划中优先安排、单列指标，做到应保尽保。适当控制商品住房项目用地审批。整体购买在建房地产项目用于棚户区改造安置房和公共租赁住房用地的，允许其在不改变用地性质和容积率的前提下，适当调整规划建设条件，优化户型结构。

（四）简化货币安置项目审批手续。发改部门对涉及库存普通商品住房转为安置住房的项目，需要办理相关审批手续变更的，要在确保审批手续合规合法的基础上，尽量简化审批流程，缩短审批时限。税务部门对涉及税费减免的，要及时退还给开发企业，或在购房协议中明确予以约定。

五、切实加强货币安置工作的组织实施

（一）强化责任分工,科学组织推进。政府主导，及时研究解决货币安置中的重大问题，科学推进货币安置工作。各单位明确职责分工，积极推动普通商品住房和棚户区改造项目对接，对本地区普通商品房市场库存房源套数、户型面积、价格、位置、棚户区居民安置意愿，以及在建商品住房项目情况进行详细调查摸底，因地制宜地制定安置补偿方案，有序推进货币安置工作。在组织或购买库存商品住房作为安置房源时，必须通过公开招标、竞争性谈判等方式进行，选择“五证”齐全、工程质量合格、无矛盾纠纷的房源，对开展住宅性能认定或绿色建筑等级评定的项目可优先选择，并要及时全面公开棚户区改造相关政策、安置补偿标准和实施方案等信息，确保公平公正。

（二）加强服务协调。各相关单位要积极做好棚户区改造货币安置服务工作，通过网站、专题房交会、开发项目和征收现场巡展、组织棚户区居民免费看房等多种方式，为选择货币安置的棚户区居民搭建便捷的交易平台，鼓励和引导房地产开发企业、中介机构和个人通过交易平台公开房源、房价、户型、位置等信息，为棚户区居民提供不同档次的住房，并提供集中办理交易手续等服务，高效推动货币安置工作。

（三）强化监督检查。要加大执纪问责力度，坚决杜绝损害居民合法权益的行为。区监察局会同有关部门定期开展意见执行情况的监督检查，及时通报棚户区改造货币安置情况，并作为各相关单位年度效能考核的重要内容。